Mietrecht

Kennen Sie Ihre Rechte?

Das Recht der Vereinigten Arabischen Emirate birgt sowohl für Mieter als auch Vermieter eine Vielzahl von Besonderheiten. Damit potentielle Fallstricke nicht unerkannt bleiben, übernehmen wir für Sie folgende Aufgaben:

  • Erstellung und Durchsicht von Gewerbe- und Wohnraummietverträgen
  • Beratung bei mietrechtlichen Einzelfragen, wie Kündigung, Mieterhöhung, Untermiete und Eigentümerwechsel
  • Unterstützung bei Registrierung von Mietverträgen (EJARI)
  • Abstimmung mit Maklern

Überblick

Jedes Emirat verfügt über eigene mietrechtliche Regelungen. Zum Mietrecht im Emirat Dubai können Sie sich nachstehend informieren:

1. Mietrecht im Emirat Dubai

Allgemeine mietrechtliche Bestimmungen in den Vereinigten Arabischen Emiraten unterliegen einer föderalen Rechtsgrundlage im Zivilgesetzbuch. In Bezug auf die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen haben die einzelnen Emirate eigene Regelwerke erlassen.

Für das Emirat Dubai gelten die im Folgenden beschriebenen Rahmenbedingungen.

2. Rechtsgrundlage

Vorrangige Rechtsgrundlage im Emirat Dubai ist das Law No. 26 of 2007 in seiner derzeit gültigen Fassung ("Dubai Landlord and Tenant Law"). Daneben gelten Verordnungen und Durchführungsbestimmungen, die das Gesetz weiter konkretisieren.

3. Begründung des Mietverhältnisses

Vor Abschluss eines Mietvertrags ist aus Mietersicht zweifelsfrei festzustellen, dass der Vermieter Eigentümer der Mietsache ist.

a. Mietdauer
Es ist üblich, im Mietvertrag einen bestimmten Zeitraum für das Bestehen des Mietverhältnisses festzulegen. Dieser beläuft sich meist auf ein bis drei Jahre. Der Gesetzgeber sieht in einer solchen Abrede indes grundsätzlich keine Befristung des Mietvertrags. Vielmehr soll sie dazu dienen, zum Ende der Laufzeit die Vertragsbedingungen, vor allem den Mietzins, neu verhandeln zu können.

b. Mietzins
Der Mietzins ist gemäß Dubai Landlord and Tenant Law vierteljährlich im Voraus zu entrichten, es sei denn, der Mietvertrag enthält abweichende Bestimmungen. In der Praxis ist es üblich, die Jahresmiete in bis zu vier Raten aufzuteilen und für künftig fällig werdende Raten als Zahlungsmittel vordatierte Schecks zu verwenden, die zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben werden.

Bei Neuverhandlung des Mietzinses zum Ablauf der Laufzeit ist der Mieter im Emirat Dubai durch Decree No. 43 of 2013 geschützt. Danach kann der Vermieter nicht nach eigenem Ermessen, sondern nur innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Rahmens den Mietzins erhöhen.

c. Registrierung
Alle Mietverträge sind in der Datenbank EJARI zu registrieren, die von der Real Estate Regulatory Authority ("RERA") betreut wird. Es sollte nur der von RERA herausgegebene Standardmietvertrag für den Abschluss eines Mietverhältnisses benutzt werden. Denn alle anderen Vertragsvorlagen sind nicht registrierungsfähig und werden von RERA grundsätzlich als unzureichend zurückgewiesen.

Anhand der eingehenden Daten erstellt RERA einen Mietspiegel, der über den sogenannten Rental Increase Calculator öffentlich zugänglich ist. Der Mieter kann diesen zum Ende der Laufzeit nutzen und prüfen, ob und ggf. in welchem Umfang der Vermieter berechtigt ist, den Mietzins zu erhöhen.

4. Beendigung des Mietverhältnisses

Nach dem Dubai Landlord and Tenant Law kann die Kündigung eines Mietverhältnisses nur in eng begrenzten Fällen erklärt werden. Rechtlich gesehen sind dabei die Phasen vor und zum Ablauf der Vertragslaufzeit zu unterscheiden.

Vor Ablauf der Vertragslaufzeit kann das Mietverhältnis grundsätzlich nicht einseitig beendet werden. Ausnahmen für eine vorzeitige Kündigung regelt das Dubai Landlord und Tenant Law nur für den Vermieter. Zum Ablauf der Vertragslaufzeit kann der Vermieter nur in den im Gesetz genannten Fällen und unter Einhaltung einer Zwölfmonatsfrist kündigen. Für den Mieter sieht das Dubai Landlord und Tenant Law zum Ablauf der Vertragslaufzeit ein Kündigungsrecht nicht mehr ausdrücklich vor.

Den Parteien steht es zwar frei, im Mietvertrag ordentliche Kündigungsrechte zu vereinbaren. Im Streitfall besteht jedoch die Gefahr, dass entsprechende Regelungen als unwirksam betrachtet werden.

5. Rechtsstreitigkeiten

Für mietrechtliche Streitigkeiten ist das sogenannte Rental Disputes Center zuständig, das dem Dubai Land Department angeschlossen ist. Etwas anders gilt nur für den Fall, dass die Parteien die Zuständigkeit eines Schiedsgerichts vertraglich vereinbart haben.

Weitere Informationen