Das Dubai Land Department ("DLD") hat im Juli 2025 mit Circular No. 29/R/2025 grundlegende Änderungen zur Verwendung von Vollmachten bei Immobiliengeschäften eingeführt. Die neuen Bestimmungen regeln insbesondere, wie und unter welchen Bedingungen eine Vollmacht zur Durchführung des Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie im Emirat Dubai verwendet werden kann. Dabei wird zwischen Vollmachten, die innerhalb der Vereinigten Arabischen Emirate ("VAE") und außerhalb der VAE ausgestellt wurden, unterschieden.
1. Gültigkeitsdauer
Vollmachten, die durch einen Notar in den VAE ausgefertigt und in das entsprechende elektronische Register aufgenommen wurden, besitzen nach der neuen Regelung grundsätzlich eine unbefristete Gültigkeit, sofern sie nicht ausdrücklich zeitlich begrenzt sind.
Das DLD bzw. das mit der Eigentumsübertragung befasste Registration Trustee Office kann jedoch jederzeit verlangen, dass ältere Vollmachten überprüft oder aktualisiert werden, um sicherzustellen, dass sie weiterhin den Willen des Vollmachtgebers widerspiegeln.
Außerhalb der VAE erstellte Vollmachten hingegen besitzen bei Immobilientransaktionen nur noch eine Gültigkeit von maximal zwei Jahren. Nach Ablauf dieser Frist verlieren sie automatisch ihre Wirksamkeit.
2. Authentifizierung
Innerhalb der VAE erstellte Vollmachten müssen vor einem Notar in den VAE ausgefertigt und elektronisch in den dafür vorgesehen Systemen der jeweiligen Emirate registriert sein.
Die Echtheit der Dokumente muss vor jedem Einsatz durch die zuständige Stelle, meistens durch das jeweils befasste Registration Trustee Office, über die ausdrücklich dafür vorgesehenen Online-Portale verifiziert werden. Ein auf der Vollmacht ersichtlicher QR-Code alleine darf für die Authentifizierung ausdrücklich nicht mehr herangezogen werden.
Außerhalb der VAE erstellte Vollmachten unterliegen weiterhin einem komplexen Legalisationsverfahren. Zunächst muss die Vollmacht im Ausstellungsland notariell ausgefertigt werden. Anschließend erfolgen Überbeglaubigungen durch die dafür zuständigen Behörden dieses Landes, sodann das Einholen des Stempels der Botschaft oder eines Generalkonsulats der VAE im Ausstellungsland und abschließend die Bestätigung durch das VAE-Außenministerium in den VAE. Erst nach Abschluss dieses Prozesses wird die Vollmacht in den Emiraten als rechtsgültig anerkannt. In einem letzten Schritt ist, sofern das Ursprungsdokument nicht bereits auf Arabisch verfasst ist, die Übersetzung ins Arabische durch ein akkreditiertes Übersetzungsbüro erforderlich.
3. Formulierungen
Die neuen Regelungen verlangen, dass jede Vollmacht inhaltlich präzise und zweckgebunden formuliert ist. Allgemeine Formulierungen werden nicht akzeptiert.
Soll eine Vollmacht für den gemeinsamen Erwerb einer Immobilie eingesetzt werden, darf der Bevollmächtigte nur dann als Miterwerber kaufen, wenn dies ausdrücklich in der Vollmacht angegeben ist. Die Verwendung einer der Formulierungen "gemeinsamer Kauf", "Kauf in Partnerschaft", "Mitkauf" oder "Kauf auch für sich selbst" mit ausdrücklicher Angabe des Eigentumsanteils ist somit unerlässlich.
Beim Verkauf sind insbesondere Formulierungen wie "Verkauf von Immobilien", "Verkauf von Vermögenswerten" und "Verkauf von unbeweglichem Eigentum" anerkannt.
4. Entgegennahme von Zahlungen
Eine grundlegende Veränderung betrifft auch die Handhabung von Zahlungen im Rahmen von Immobilienverkäufen. Nunmehr gilt der Grundsatz, dass sämtliche Verkaufserlöse ausschließlich an den oder die im Title Deed genannten Eigentümer zu zahlen sind. Unabhängig davon, ob der Eigentümer selbst oder ein Bevollmächtigter handelt, darf der Scheck über den Kaufpreis gemäß der Neuregelung nur auf den Namen des Eigentümers ausgestellt werden.
In der Praxis wird dies jedoch - nach einer kurzen wörtlichen Anwendung des Gesetzestextes - wieder weitgehend weniger strikt gehandhabt. So dürfen Schecks wohl erneut, wie in der Vergangenheit auch, auf den Namen des Bevollmächtigten ausgestellt und an diesen ausgehändigt werden, wenn dies sowohl im Kaufvertrag als auch in der Vollmacht ausdrücklich festgelegt wurde.
5. Zusammenfassung
Im Ergebnis gilt auch für diese Neuerungen, nicht nur die Rechtsentwicklungen genau zu verfolgen, sondern auch die praktische Handhabung im Blick zu behalten.
Immobilienkäufer und -verkäufer sind daher gut beraten, die benötigten Unterlagen für eine Transaktion rechtzeitig prüfen zu lassen, damit sichergestellt ist, dass diese den rechtlichen Voraussetzungen (nach wie vor) genügen.