Als Eviction Notice wird eine durch den Vermieter gegenüber dem Mieter ausgesprochene Räumungsaufforderung im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses bezeichnet. Kürzlich ergangene Entscheidungen des für mietrechtliche Streitigkeiten im Emirat Dubai zuständigen Rental Disputes Center deuten eine geänderte Auslegung der gesetzlichen Vorschriften in Bezug auf die Wirksamkeit einer Räumungsaufforderung bei Kauf der Mietsache an.
Rechtlicher Hintergrund
Nach Dubai Law No. 26 of 2007 in seiner derzeitig gütigen Fassung kann ein Vermieter nur aus bestimmten, ausdrücklich im Gesetz genannten Gründen die Räumung der Mietsache von dem Mieter fordern. Einer dieser Gründe ist die Absicht des Vermieters, die Immobilie zu verkaufen.
Dazu ist es erforderlich, dass der Vermieter dem Mieter die Räumungsaufforderung form- und fristgerecht anzeigt. Es muss also eine Frist von wenigstens 12 Monaten zur Räumung gewährt und die Räumungsaufforderung notariell ausgefertigt und dem Mieter förmlich zugestellt werden.
Geänderte Auslegung
Neuere Entscheidungen des Rental Disputes Center legen nahe, dass eine Räumungsaufforderung nunmehr der in Rede stehenden Immobilie zugeordnet wird und nicht mehr, wie zuvor oftmals zu beobachten, dem die Räumungsaufforderung aussprechenden Vermieter.
Dies kann damit begründet werden, dass der Käufer alle mit der Immobilie in Zusammenhang stehenden Rechte und Pflichten übernimmt, also auch eine bestehende Räumungsaufforderung gegenüber dem Mieter.
Auswirkungen
Wollte der Käufer einer Immobilie diese selbst nutzen und zog der Mieter nicht freiwillig aus, musste der Käufer in der Vergangenheit eine neue Räumungsaufforderung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Er konnte sich also nicht auf die durch den Verkäufer bereits ausgesprochene Räumungsaufforderung wegen Verkaufsabsicht und die damit bereits in Gang gesetzte 12-Monatsfrist berufen. Sie verlor bisher mit Verkauf der Immobilie ihre Wirksamkeit.
Dies scheint sich nunmehr aufgrund der neuen Auslegung der gesetzlichen Vorschriften durch das Rental Disputes Center zumindest in einer bestimmten Fallgestaltung geändert zu haben. Vorausgesetzt, dass der Käufer oder ein Verwandter ersten Grades die Immobilie selbst nutzen möchte, ist der Käufer wohl nun nicht mehr verpflichtet, eine neue Räumungsaufforderung auszusprechen, sondern kann sich gegenüber dem Mieter auf die bestehende, von dem Verkäufer ausgesprochene Räumungsaufforderung berufen.
Es bleibt dagegen abzuwarten, ob ein solches Zueigenmachen auch dann als zulässig erachtet wird, sollte der Käufer die Immobilie nicht selbst nutzen, sondern weiterverkaufen wollen.
Eher unwahrscheinlich dürfte es sein, dass sich der Käufer künftig auf die von dem Verkäufer gegenüber dem Mieter ausgesprochene Räumungsaufforderung berufen kann, wenn der Käufer beabsichtigt, die Immobilie an einen Dritten zu vermieten.
Fazit
Sollte sich die Rechtsprechung des Rental Disputes Center verfestigen, bedeutet dies mehr Klarheit und Planungssicherheit sowohl für Käufer als auch Mieter - jedenfalls in Konstellationen, in denen der Käufer einer vermieteten Immobilie diese für sich selbst oder Verwandte ersten Grades nutzen möchte.