Der Immobilienkauf in Dubai weist erhebliche Unterschiede zu Erwerbsprozessen in anderen Rechtsordnungen auf. Insbesondere das Fehlen einer notariellen Beurkundung des Kaufvertrages, die unterschiedliche Zahlungsweise je nach Objekt sowie die weitgehende Digitalisierung des Kaufprozesses führen zu einem deutlich anderen rechtlichen und praktischen Ablauf. Die folgenden Besonderheiten sollte jeder Käufer einer Immobilie im Emirat Dubai kennen:
Besonderheit 1
Keine direkte Erwerbsberechtigung ausländischer juristischer Personen
Während ausländische natürliche Personen in den hierfür ausgewiesenen Gebieten, sogenannten Freehold Areas, grundsätzlich Immobilien erwerben können, ist der unmittelbare Kauf durch ausländische juristische Personen nicht möglich. Lediglich bestimmte in den Vereinigten Arabischen Emiraten ansässige Gesellschaften sind erwerbsberechtigt. Diese lokalen Gesellschaften können aber von ausländischen juristischen Personen gehalten werden, wodurch letztere zum indirekten Eigentümer der Immobilie werden.
Besonderheit 2
Zahlung auf Treuhandkonto bzw. mittels bankgarantierter Schecks
Beim Erwerb von noch im Bau befindlichen Objekten, sogenannten Off-Plan-Immobilien, direkt vom Projektentwickler sind Zahlungen auf projektbezogene Treuhandkonten, sogenannte Escrow Accounts, zu leisten. Diese werden durch das Dubai Land Department überwacht. Die Zahlungsabwicklung ist damit gerade für ausländische Investoren vergleichsweise unkompliziert, da sie durch einfache Banküberweisung erfolgen kann.
Beim Erwerb im Zweitmarkt, also von einem vorherigen Käufer und nicht vom Projektentwickler, erfolgt dagegen die Kaufpreiszahlung in der Regel mittels bankgarantierter Schecks, sogenannten Manager's Cheques. Somit müssen grundsätzlich sowohl der Käufer, um solche Schecks ausstellen zu lassen, als auch der Verkäufer zum Einlösen dieser Schecks über ein Konto bei einer in den Vereinigten Arabischen Emiraten ansässigen Bank verfügen. Sollte dies nicht der Fall sein, ist das Einschalten einer weiteren Partei, über die die Zahlung abgewickelt wird, erforderlich.
Besonderheit 3
Zentrale Rolle des Immobilienmaklers
Im Unterschied zum deutschen Rechtssystem beispielsweise ist beim Immobilienerwerb in Dubai kein Notar involviert. Vielmehr kommt dem Immobilienmakler eine zentrale Rolle zu. Er muss daher ordnungsgemäß bei dem Dubai Land Department registriert sein.
Der Makler bereitet die relevanten Vertragsdokumente vor, koordiniert den Ablauf der Transaktion und verfügt über einen direkten Zugang zu den Systemen des Dubai Land Department. Der Makler ist damit nicht nur Vermittler, sondern maßgeblich in die praktische Durchführung der Eigentumsübertragung eingebunden. Daher ist die Auswahl eines zuverlässigen Maklers unerlässlich.
Besonderheit 4
Elektronischer Kaufprozess
Der Immobilienerwerb in Dubai ist weitgehend digitalisiert. Maklerverträge, sogenannte Form A und Form B, sowie Kaufverträge, sogenannte Form F, werden elektronisch abgeschlossen, häufig durch eine einfache Bestätigung online mittels eines Klicks. Ein Vorlesen des Kaufvertrags in einem persönlichen Termin oder eine Belehrung über die rechtlichen Folgen des Vertragsschlusses finden nicht statt. Auch die Eigentumsurkunde, der sogenannte Title Deed, wird elektronisch ausgestellt und im Register des Dubai Land Department hinterlegt. Originale bestehen nicht.
Die Digitalisierung ermöglicht somit auf der einen Seite eine schnelle Abwicklung, setzt jedoch auf der anderen Seite eine eigenständige rechtliche Prüfung der Vertragsunterlagen und das Innehalten vor einem übereilten Knopfdruck voraus.
Besonderheit 5
Eigentumsübertragung in Echtzeit
Die Übertragung des Immobilieneigentums erfolgt in Dubai üblicherweise in einem einzigen Termin bei einem der dem Dubai Land Department angeschlossenen Real Estate Registration Trustee Offices. Kaufpreiszahlung, Umschreibung und Registrierung des Eigentums werden innerhalb von ein bis zwei Stunden abgewickelt. Unmittelbar im Anschluss ist der Käufer als Eigentümer im System des Dubai Land Department registriert und hat den auf seinen Namen lautenden neu ausgestellten Title Deed elektronisch per eMail erhalten.