Einführung des neuen Standardmietvertrages im Emirat Dubai - Darum bleiben Zusatzvereinbarungen auch weiterhin unerlässlich

AHK Legal Newsletter January 2018 (veröffentlicht auf Englisch)

Ab dem 01.03.2017 muss bei der Vermietung von sämtlichen im Emirat Dubai belegenen Wohn-, Gewerbe- und Industrieflächen der von dem Dubai Land Department erstellte, standardisierte Mietvertrag verwendet werden. Im Laufe des Sommers 2017 hat das Dubai Land Department diese Verpflichtung dergestalt durchgesetzt, dass bei Nichtnutzung des Vertragsformulars die Registrierung des Mietvertrages im EJARI-System nicht erfolgen kann, was im Anschluss die Anmeldung von Versorgungsleistungen oder das Beantragen von Residence Visas unmöglich macht.

Der Standardmietvertrag ist über die Webseite www.ejari.ae abrufbar. Er soll Mietverhältnisse vereinheitlichen, mehr Klarheit über die von beiden Parteien einzuhaltenden Pflichten schaffen und die jeweiligen Rechte von Vermieter und Mieter stärken.

Kann aber der neue Standardmietvertrag tatsächlich Streitpunkte zwischen den Vertragsparteien reduzieren und so zu einem spannungsfreieren Mietverhältnis beitragen? Nachstehend erläutern wir Ihnen, was Sie über das neue Regelwerk und die damit einhergehende Verwaltungspraxis wissen müssen und wie Sie Ihre Rechte als Mieter bzw. Vermieter am besten schützen.

1. Praktische Bedeutung

Der Standardmietvertrag hat zwischenzeitlich hohe praktische Bedeutung erlangt. Seine Verwendung ist zwingend. Abweichende Vertragsmuster können nicht mehr benutzt werden - auch wenn diese die in dem Standardmietvertrag abgefragten Mindestinhalte enthalten. Dies gilt auch für die Verlängerung bestehender Mietverhältnisse. Die Typing Offices, die für die Registrierung des Mietvertrages im EJARI-System zuständig sind, nehmen nur noch den Standardmietvertrag entgegen. Folglich berücksichtigt auch die Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) bei der anschließenden Anmeldung des Wasser- und Stromanschlusses nur noch den Standardmietvertrag.

Generell dürfte das Verwenden des Standardmietvertrages dazu führen, dass künftig zumindest wesentliche Angaben, wie Kontaktdaten der Parteien und eine Beschreibung der Mietsache, bekannt sind. Dies vereinfacht die Registrierung des Vertrages bei EJARI sowie die Kommunikation zwischen den Parteien während der Laufzeit des Mietverhältnisses.

Zu beachten ist, dass sowohl zur Erstregistrierung als auch zur Verlängerung einer bestehenden EJARI-Registrierung nur noch Originalmietverträge von den zuständigen Stellen angenommen werden. Gerade in den Fällen, in denen der Vermieter nicht in Dubai lebt und Verträge daher bislang per eMail ausgetauscht wurden, ist jetzt das Übersenden der Originalunterlagen erforderlich. Dieser Umstand sollte in zeitlicher Hinsicht eingeplant werden, um Verzögerungen zu vermeiden.

Neu ist auch, dass es einer Person, die bei einem Immobilienmakler in den Vereinigten Arabischen Emiraten angestellt ist, nicht mehr möglich ist, als Vertreter für eine der Vertragsparteien aufzutreten und einen Mietvertrag zu unterzeichnen oder eine EJARI-Registrierung vorzunehmen. Hierdurch soll Interessenskonflikten vorgebeugt werden. In Konstellationen, in denen ein Vermieter nur seinen Makler in Dubai persönlich kennt und diesen mit der Wahrnehmung seiner Interessen betraut hat, stellt dies ein erhebliches Problem dar. Vermieter müssen daher eine andere geeignete Person als Vertreter bestellen, sofern sie nicht selbst bei der Vermietung ihrer Immobilien mitwirken wollen oder können.

2. Inhalt des Standardmietvertrages

Im Gegensatz zu den zuvor oft verwendeten Mietvertragsformularen, die eine Vielzahl von Regelungen enthielten, die gegen geltendes Mietrecht im Emirat Dubai verstießen, richtet sich der neue Standardmietvertrag streng nach den gesetzlichen Vorschriften und beinhaltet ausschließlich rechtswirksame Klauseln.

Allerdings schaffen die 14 Artikel des Standardmietvertrages keine neue Klarheit. Dies gilt gerade für typischerweise besonders streitanfälligen Situationen, zu denen das Gesetz ebenfalls schweigt und daher ein echter Regelungsbedarf bestanden hätte. Der Standardmietvertrag enthält weder Bestimmungen zu einem außerordentlichen noch einem ordentlichen Kündigungsrecht des Mieters. Auch sieht der Standardmietvertrag keine zufriedenstellenden Regelungen zur Instandhaltung der Mietsache vor. Er schreibt dem Vermieter lediglich die Pflicht zur "regulären Wartung" zu, ohne aber Einzelheiten auszuführen. Letztlich schweigt der Standardmietvertrag auch zu praktisch wichtigen Themen wie der Kautionsleistung und den Modalitäten ihrer Rückzahlung.

Es ist mithin unerlässlich, von der Möglichkeit des neuen Standardmietvertrages, zusätzliche Konditionen zu vereinbaren, Gebrauch zu machen. Auf diese sollte im Abschnitt "Additional Terms" ausdrücklich Bezug genommen werden, um sicherzustellen, dass sie integraler Bestandteil Teil des Mietvertrages werden und somit Wirksamkeit entfalten.

ANDERS LEGAL CONSULTANCY unterstützt Sie gerne bei der Formulierung der für Sie günstigen und rechtlich wirksamen Mietvertragsklauseln und Zusatzvereinbarungen.

Haben Sie Fragen?

Wir stehen Ihnen jederzeit für Ihre individuellen Fragen zur Verfügung, gerne in einem persönlichen Gespräch, telefonisch unter +971 4 327 5888 oder per eMail unter info(at)anders.ae.