Mietrecht

Kennen Sie Ihre Rechte?

Das Recht der Vereinigten Arabischen Emirate birgt sowohl für Mieter als auch Vermieter eine Vielzahl von Besonderheiten. Damit potentielle Fallstricke nicht unerkannt bleiben, übernehmen wir für Sie folgende Aufgaben:

  • Erstellung und Durchsicht von Gewerbe- und Wohnraummietverträgen
  • Beratung bei mietrechtlichen Einzelfragen, wie Kündigung, Mieterhöhung, Untermiete und Eigentümerwechsel
  • Unterstützung bei Registrierung von Mietverträgen (EJARI)
  • Abstimmung mit Maklern

Ihr Ansprechpartner

Überblick

Allgemeine mietrechtliche Bestimmungen in den Vereinigten Arabischen Emiraten unterliegen einer föderalen Rechtsgrundlage im Zivilgesetzbuch. In Bezug auf die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen haben die einzelnen Emirate eigene Regelwerke erlassen.

Für das Emirat Dubai gelten die im Folgenden beschriebenen Rahmenbedingungen.

Vorrangige Rechtsgrundlage im Emirat Dubai ist das Law No. 26 of 2007 in seiner derzeit gültigen Fassung ("Dubai Landlord and Tenant Law"). Daneben gelten Verordnungen und Durchführungsbestimmungen, die das Gesetz weiter konkretisieren.

Vor Abschluss eines Mietvertrags ist aus Mietersicht zweifelsfrei festzustellen, dass der Vermieter Eigentümer der Mietsache ist.

a. Mietdauer

Es ist üblich, im Mietvertrag einen bestimmten Zeitraum für das Bestehen des Mietverhältnisses festzulegen. Dieser beläuft sich meist auf ein bis drei Jahre. Der Gesetzgeber sieht in einer solchen Abrede indes grundsätzlich keine Befristung des Mietvertrags. Vielmehr soll sie dazu dienen, zum Ende der Laufzeit die Vertragsbedingungen, vor allem den Mietzins, neu verhandeln zu können.

b. Mietzins

Der Mietzins ist gemäß Dubai Landlord and Tenant Law vierteljährlich im Voraus zu entrichten, es sei denn, der Mietvertrag enthält abweichende Bestimmungen. In der Praxis ist es üblich, die Jahresmiete in bis zu vier Raten aufzuteilen und für künftig fällig werdende Raten als Zahlungsmittel vordatierte Schecks zu verwenden, die zu Beginn des Mietverhältnisses übergeben werden.

Bei Neuverhandlung des Mietzinses zum Ablauf der Laufzeit ist der Mieter im Emirat Dubai durch Decree No. 43 of 2013 geschützt. Danach kann der Vermieter nicht nach eigenem Ermessen, sondern nur innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Rahmens den Mietzins erhöhen.

c. Registrierung

Alle Mietverträge sind in der Datenbank EJARI zu registrieren, die von dem Dubai Land Department ("DLD") betreut wird. Es ist zwingend der Standardmietvertrag des DLD für den Abschluss eines Mietverhältnisses zu verwenden. Alle anderen Vertragsvorlagen sind nicht registrierungsfähig und werden von dem DLD grundsätzlich als unzureichend zurückgewiesen. Weitere Regelungen, die den Standardmietvertrag ergänzen, können aber und sollten auch vereinbart werden.

Anhand der eingehenden Daten erstellt das DLD einen Mietspiegel, der über den sogenannten Rental Index Calculator öffentlich zugänglich ist. Der Mieter kann diesen zum Ende der Laufzeit nutzen und prüfen, ob und ggf. in welchem Umfang der Vermieter berechtigt ist, den Mietzins zu erhöhen.

Nach dem Dubai Landlord and Tenant Law kann die Kündigung eines Mietverhältnisses nur in eng begrenzten Fällen erklärt werden. Dabei stehen Mietern und Vermietern unterschiedliche Rechte zu.

Für den Mieter sieht das Gesetz vor Ablauf der aktuellen Mietperiode kein Recht zur Kündigung vor. Möchte der Mieter das Vertragsverhältnis zum Ablauf des aktuellen Mietzeitraums beenden, ist er verpflichtet, den Vermieter mindestens 90 Tage vor Ablauf der Vertragslaufzeit darüber zu informieren, sofern vertraglich keine andere Frist festgelegt wurde.

Dem Vermieter steht diese einfache Möglichkeit zur Beendigung des Mietverhältnisses hingegen nicht zur Verfügung. Stattdessen muss einer der im Gesetz ausdrücklich genannten Gründe vorliegen und eine förmliche Räumungsaufforderung (sogenannte Eviction Notice) ausgesprochen werden.

Den Parteien steht es zwar frei, im Mietvertrag weitere Kündigungsrechte zu vereinbaren. Im Streitfall besteht jedoch die Gefahr, dass entsprechende Regelungen insbesondere zugunsten des Vermieters als unwirksam betrachtet werden.

Für mietrechtliche Streitigkeiten ist das Rental Disputes Center zuständig, das dem DLD angeschlossen ist. Etwas anderes gilt nur für den Fall, dass die Parteien die Zuständigkeit eines Schiedsgerichts vertraglich vereinbart haben.